房地产行业总量缩表已有三年，企业的发展模式发生深刻的转变。在今年的年报季，房企大佬们不再高谈阔论冲销售、做规模，聊得更多的是，去杠杆、降负债，发展经营性业务。

在一众转型路径中，商业地产的市场容量最大。在这一领域，新城控股(601155.SH)已耕耘十五年，资产规模和运营能力位居行业前列，对公司利润形成重要支撑。

2023年，新城控股实现营业收入1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元，为业内少数保持盈利的房企。

去年，新城控股商业运营的总收入增长至113.24亿元，物业出租及管理业务的毛利增长至74.31亿元，占公司总毛利的比重提升至32.73%。

2023年也是新城控股成立三十周年。在这一年，新城控股迎来诸多新变化：推动“轻重并举”的拓展路径，整体输出商管能力；深化“深度运营”的理念，探索商业地产存量时代的破局之道；落地大资管战略，夯实“3+1+N“新规划，建设资管平台。

新城控股董事长王晓松曾表示，公司首个15年的利润由住宅开发创造，第二个15年的利润依靠商住双轮驱动，第三个15年更多地通过商业管理获得利润。如今，站在第三个15年的起点，新城控股正在步入发展新阶段。

01 构建商业护城河

2008年，新城控股初涉商业地产。2012年，新城控股旗下首个吾悦广场在常州亮相。

彼时，商业地产领域已强者如林，有观点认为，新城控股难以突围。然而，新城控股始终在默默前行，正如公司所信仰的那样，“风沙再大，骆驼总是专注前路；道路再崎岖，骆驼总能抵达远方”。

如今，新城控股的商业业务已步入收获期。2020年，吾悦广场开业规模突破百座。2022年，新城控股商业运营总收入首次突破百亿。截至2023年底，新城控股开出160余座吾悦广场，位居境内外上市公司第一位。

据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院测评，新城控股位列“2024房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”第4位，并连续八年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

商业地产业务盈利与否，资金成本是关键。自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，覆盖倍数由2021年的1.39倍提高到2023年的2.55倍。

基于在商业地产领域深厚的积累，新城控股开始整体输出商管能力。2023年，新城控股“轻重并举”的战略已卓有成效，去年内新开22座吾悦广场，开业数量位居行业前列，其中14座为自持项目，8座为代管项目。

在行业内，新城控股首创深度运营的理念。与传统运营思路相比，深度运营致力于实现从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，最终提高吾悦广场的销售额和经营坪效。

随着深度运营策略的不断落地，吾悦广场销售和客流持续向好。据披露，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人。

财报显示，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座。

02 压降有息负债

2023年也是新城控股大资管战略落地的元年，公司提出“3+1+N“新规划，即夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块，建设资管平台，发展吾盛能源、康养服务等消费服务业务。

在这一背景下，新城控股旗下代建、代管平台新城建管正式成立，业务涵盖住宅、商业、酒店、办公、康养等多元业态。截至2023年底，新城建管业务范围已覆盖54个城市，管理项目69个，管理面积近1000万平方米，基本实现在主要城市群的全国化布局。

据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院测评，新城建管入围2023中国房地产企业代建综合能力TOP10。

“三高”模式逐渐式微。而新城控股较早地开始了“减脂增肌”，守住了现金流安全的底线，并收获低成本的增量资金。

截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元；公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。2023年，公司整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%。

同时，新城控股持续大幅压降有息负债。2023年年报显示，公司期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。

2023年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，2024年仅剩51亿元公开债到期。

融资方面，去年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月，新城控股成功发行11亿元公司债；7月和12月在中债增全额担保支持下，成功发行两笔8.5亿元中期票据；此外，7月公司还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

此外，2023年，新城控股通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。