1月12日，中国奥园（03883.HK）公告披露，其境外债务重组计划已经获得相关法院批准。此前，1月10日中国奥园股东特别大会表决已经通过了发行强制可转换债等相关议案。

公告显示，重组后，8年中国奥园预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元，当下未来两三年内中国奥园在境外公开市场无刚性还债压力，可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中。而受重大利好消息影响，中国奥园股价一路上涨。截至发稿报0.227港元/股，涨19.47%。

中指研究院企业研究总监刘水向《华夏时报》记者表示，部分房企成功债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。在债务重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。

方案推行“债转股”形式

1月12日，中国奥园公告披露，其境外债务重组计划已经获得相关法院批准。这也意味着，历时24个月艰难重组谈判，中国奥园获得了相关政府部门的大力支持以及境外债权人的理解包容，而中国奥园也正式成为首家成功完成境内外债务重组流程的粤系房企。

中国奥园方面透露，重组后8年，中国奥园预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元。现在未来两三年内，中国奥园在境外公开市场无刚性还债压力，可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中，为后续可持经营转型发展创造有利条件。

根据此次获批生效的重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

值得一提的是，区别于业内其他重组方案，中国奥园推进的境外债务重组方案，主要路径是“债转股”形式，除了有利于重组方案通过，也能透过股权稀释方式，近两三年内暂时不必耗费紧缺资金去应对境外债务清偿压力，可以腾出更大精力将有限的现金资源投入到恢复正常经营运作上。

根据公开信息，2023年9月，中国奥园存续的12只境内标准化公开债务产品全部顺利通过整体展期；2023年11月29日，中国奥园披露，其境外重组方案顺利，已经得到香港等地举行的计划债权人会议上投票通过，该公司计划发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换。

投票结果显示，总计1277名合计持有65.70亿美元投票计划债权的中国奥园计划债权人参与会议。其中1216名合计持有51.97亿美元投票计划债权的中国奥园计划债权人投票赞成中国奥园计划（即大多数中国奥园计划债权人亲身或委派代表出席中国奥园计划会议并于会上投票，约占已投票有表决权计划债权总值的79.11%）。

业内认为，伴随着境内外债务重组的全部完成，中国奥园在资本市场品牌信誉和征信将得以相当程度修复，有望趁行业政策春风，进一步稳步推进项目整合开发、销售，保障交付兑付重点工作，为推进可持续健康转型经营赢得难得的发展空间和时间窗口。

据官网发布的数据，中国奥园2023年实现约3.54万套房源交付，交付面积约413万平米，交付总量超2022年全年。《华夏时报》记者获悉，在2024年新年开工部署会上，中国奥园董事会亦明确“保交楼、保兑付”是重中之重的工作，同时奥园也将积极探索新的发展模式，确保公司可持续稳定经营。

此外，2023年12月28日，奥园集团旗下“H21奥园”“H20奥园2”以及“20奥园01”临时停牌。在对本息兑付作出调整安排后，1月9日，“19奥园02”复牌。

超50家房企开启债务重组

有看法认为，中国奥园境外债重组计划最终获批，为千亿房企如何化解行业风险提供了“奥园模式”的案例借鉴，即通过积极协商债权人诉求、自身造血保公司经营、全力以赴保交楼等举措让债权人充分信任，同时也为公司恢复正常经营和探索新发展模式提供有力保障。

在地产行业深度调整、债务违约频发的大背景下，出险房企积极自救，而“债务重组”也成为房企们处置负债、缓解燃眉之急的重要手段。据不完全统计，目前已有超50家房企开启债务重组，其中多家出险房企已经取得重大进展。

来自中指研究院的数据显示，截至目前，富力、融创、奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期；龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。

2024年开年，又有两家房企化债迎来新的进展。其中，旭辉控股公布了分类化债的方案，正荣地产的化债方案则获得了债权人特别小组的支持。从已经披露的债务重组方案来看，房企对境内债多数选择展期方式，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。

中指研究院企业研究总监刘水判断，2024年，会有更多出险企业债务重组取得明显进展，房企风险出清将提速。“部分房企成功债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。在债务重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。”刘水向《华夏时报》记者表示。

业内人士认为，众多房企债务重组取得实质进展，表明房企化债加快，房地产行业也在进一步修复和稳定，而这也将缓解房企短期内到期债务的压力，也有助于企业将精力集中到正常经营和保交付重点任务上去。

记者看到，出险房企在披露化债进展的同时，多数公布了销售业绩情况。例如，公告显示，2023年全年，正荣地产集团连同合营公司及联营公司累计合约销售金额约153.80亿元，合约销售建筑面积约102.66万平米。

值得注意的是，在房企积极自救的同时，监管层也在不断释放支持房企融资的积极信号。

2023年11月17日，央行等三部委联合召开金融机构座谈会，明确要求“金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”。之后，包括中行、农行、建行、工商银行在内的多家银行也纷纷与房企召开座谈会，表态加快解决房企合理需求、改善融资环境。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向《华夏时报》记者指出，除了债务重组，房企还可考虑其他化债方法，如资产处置、引入战略投资者等。通过多种途径来增强自身的偿债能力和资金流动性，实现自救和可持续发展。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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